社長ブログ2015.09.20

不動産の波

私どもは不動産会社です。

名刺を差し出すと何をなさっている会社ですかとよく聞かれるので、このように答えている。
しかし、一般的な不動産会社と比べると大きく異なる。
それは、不動産を売ったり買ったり、仲介する会社が大半を占めているからだ。

私どもは不動産は扱うが、そのものを自社で運用している会社である。
つまり、不動産活用とは違い、オペレーション機能を備えた運用のやり方で稼いでいる。

不動産は取得するが、滅多に売らないでやってきた。

しかし、波を読むと売り場か買い場がわかる。

今は収益不動産と言われている、家賃収入がある不動産が活況を呈している。
一棟のビルやマンション、アパートを購入して家賃収入を得る。
特に都市部や首都圏のターミナル駅周辺の商業地にある売り手が少ない。

一方で、買い手の方は投資目的から相続対策まで様々な人達がたくさん控えている。
最近では珍しくなくなった外国人、台湾や香港、中国人が目立ちはじめている。

東京オリンピックに向けて不動産価格は上昇していくだろう、シンガポールや香港に比べると東京は割安感があると言った記事をよく目にする。

私どもでは、この波は売り場として捉えている。
所有している不動産の一部を売りに出すことに決めた。
売値は合算して6億円になるが、売れても売れなくてもどちらでもよいと考えている。

売ってしまえば、まとまったお金は入ってくるが、毎月入ってくる家賃収入はなくなるので、この波のタイミングに合えば良しとしている。

合わなければ無理に売値を下げてまで売却する必要はない。
毎月の家賃を失うことなく、チャリンチャリンと入ってくる事に変わらないからだ。

買い手はこの毎月のチャリンチャリンが欲しいのだ。
これは時代背景が物語っている。
高齢化が進み寿命が長くなり稼ぐ手段が必要になる一方で、これからの世代が年金をあてにすることが困難になってくるからだ。

そして、買い手の視点は資産価値が落ちにくい不動産という見方になる。
当然、駅から近い物件がマストな条件になり、建物の築年数や構造によっても価格が変動してくる。
また、通常の一般賃貸の場合は入居者に選択される要素がないと、これからは厳しくなってくるだろう。
人口が減ってくるのは明確で、当初の５年は順調だとしても、それから先は差別化がないと先が読めなくなってきている。

銀座や表参道なら立地で全てカバー出来るが、首都圏のターミナル駅周辺でも例外ではないだろう。

私どもの強みの一つとしては、自社で運用オペレーションのノウハウがある点は大きい強みである。
それは、一般の賃貸のような貸し方だけに留まらず、マンスリーマンションやシェアハウスのような時代に合ったニーズに対応している。
また、土地だけの運用をしているコインパーキングやデイパーク、時間貸しの駐輪場までラインナップが揃っている。
要するに借りる人のターゲットに合わせてオペレーションの仕組みが構築出来ている。

今回売却する不動産に関しても、私どもでサブリースする形態を残しているので、購入したお客さまも安心して決まった家賃が毎月チャリン、チャリンと入ってくる仕組みにしてある。

今の波がどこまで続くか楽しみながら見ていきたい。