社長ブログ2014.11.23

買ったら売らない

買ったら売らない、これは原則だよ。

先日、不動産賃貸業の大先輩から聞いた言葉だ。

ポイントは減価償却にある。

この先輩は減価償却は国の助成金だと断言するのだ。

つまり、せっかく減価償却をしたのに、売ってしまったら売却益が出てしまい、
元の木阿弥になってしまう、実にシンプルな話だ。

先輩はこんな事も助言してくれた。

このモデルケースとして賃貸収入を目的とする、アパートやマンションがあるが、新築を買ったり、土地を買って建物を新築するやつは馬鹿だと言い切る。

減価償却期間が長いため、償却メリットが薄いのだ。

買うなら中古で古い建物付きを狙い、短期間の償却が取れる物件に目をつけている。
しかも、買ったら売らない。
ずっと持ち続ける事が肝要になる。

私も最近つくづく感じる事で、賃貸業はキャシュフローが絶対的に重要になってくる。
せっかく稼いだ賃貸収入も利益が出た分は税金が発生する。
おまけに、所有しているだけで固定資産税、金利、修繕費がかかる。

ふたを開けてみたら、手元にキャッシュが残らない、しかも入居率が低下すればマイナスに転じるため、追銭が発生してしまう構造になっている。

究極の賃貸業はトランクルームだと確信している。

私どもで実際に十数年やってみて、キャッシュが残って行くのが実感している。
しかも、土地を所有することなく、借りて運営出来るので利回りが圧倒的に高く、減価償却が短期間で償却出来るメリットが合わさり、キャッシュを稼ぐエンジンの役割を担っている。

中には土地を買って運営しているケースもあるが、気がつけば買ってからは売っていない。

私自身、不動産だけでなく無意識で買ったら売らないようだ。
例えば、車とか、バイクなども買ったら売らないでいる。

何だか買ったら売ると損をするような感覚があるからだろう。
一時的には儲かったり、お金になって何かの種銭になるようだが、持っている方が安心していられる性分なのだろう。

何かの有事があったり、どうしても資金が必要な時になって、それらが担保されている奥の手として、最悪のケースでの一手が打てるという強みがあるからだ。

買ったら売らないでキャッシュフローがあると、そのキャッシュで買い増しが出来る。
するとまたキャッシュを生み出す、これを繰り返すと毎月振り込まれてくるキャッシュが雪だるまのようにだんだん大きくなってくる。

このサイクルを積み上げていく、これがちょっとやそっとで潰れない会社にするための最善な方法だと思っている。

しかし、これからはオペレーションシステムを制する者が、市場を制する時代に入ったようである。